首开股份三季末负债率184.0% 负债与资金差超百亿

原标题:首开股份三季末净负债率184.0% 短期负债与货币资金差值超百亿

来源:投资时报

2019年前三季度,首开股份净负债率依然高达184.0%。同期,短期负债与货币资金差值达100.68亿元,位列A股房地产企业第六

《投资时报》研究员 王彦强

地产江湖历来风云变幻,有“京城一哥”之称的首开股份(600376.SH)2018年实现签约金额1007.27亿元,踩线完成千亿目标,过程虽跌宕起伏,但无疑是其发展史上的关键一步。

只是成功“攻坚”之后,首开股份2019年销售目标仅有1010.15 亿元,微涨0.29%,对于这样一个“保守”的销量目标,其背后是否有难言之隐?

高杠杆一直是房企的特点。但是,杠杆率过高的背后往往隐藏着巨大的风险,一旦企业现金流不足以还本付息,无疑将带来非常重大的影响。

而首开股份,在签约金额突破千亿元之后,融资额亦突破千亿元,并且继续向上攀升。与同行相比,以逾千亿元借贷仅换来千亿元签约规模,实属鲜见。

在标点财经研究院携手《投资时报》独家推出的《A股上市房企缺钱报告·2019》中,2019年前三季度,首开股份短期债务与货币资金的差值达100.68亿元,较2018年末增加68.04亿元,在131家降序排列的地产公司中位居第六。

而从净负债率角度考量,据华创证券2019年10月末研报显示,首开股份2019年前三季度的净负债率达184.0%,同比增长12.2个百分点。

规模扩张换挡

首开股份诞生于2005年,是由北京城开与北京天鸿合并重组而来。诞生之初即成为当时北京市规模最大的房企。

此后,手握优质土地资源的首开股份即开始大踏步前进。Wind数据显示,2005年首开股份的营业收入为4.58亿元,归母净利润为0.26亿元;次年,其营业收入达46.29亿元,同比大增910.83%;归母净利润达1.67亿元,同比大增545.36%。

而时至2018年,首开股份实现营业总收入397.36亿元,同比增长8.31%;实现归母净利润31.67亿元,同比增长36.8%。14年时间,其营收增长85.76倍,归母净利润更是增长120.81倍。

不过,近年来,由于市场调控加剧,布局相对单一、重仓北京的京系房企面临较大压力。

《投资时报》研究员注意到,2016—2018年首开股份的营收增速分别为26.53%、22.74%和8.31%,近三年呈明显下滑趋势。

当然,2018年首开股份实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%,迈入千亿门槛。

但值得注意的是,该公司在流量销售额破千亿的同时,权益销售额却相对较低。据克而瑞数据显示,2018年首开实现权益销售额仅约731亿元。

事实上,首开股份2018年的业绩表现可谓“跌宕起伏”。2018年前5月,首开的签约销售金额234.83亿元,同比降低29.71%,而在上半年落后的情况下,首开股份下半年却扭转了局面,完成了年初冲击千亿元销售额的承诺。

据《投资时报》研究员了解,首开股份提升销售额的方法之一就是扩大合作范围,适当降低权益比例。

以北京为例,首开股份副总经理田萌在2018年底北京区域品牌发布会上表示,北京区域销售额占总收入比约一半左右,达到500亿元,完成2018年度经营指标。也正是在北京,首开的合作项目大幅增加,2017年,在首开所取得的16宗地中,14宗为联合拿地;2018年,首开直接参与拿下了6宗宅地,其中有5宗为联合拿地。

虽然联合拿地的方式可以增加销售额并且降低风险,但是,由于稀释了权益占比,首开股份在2017年、2018年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平。

克而瑞数据显示,2018年首开股份权益销售额占比为72.59%,且近3年来一直维持在这一水平。

业内分析人士认为,对于目前的首开股份来说,其在北京拥有的土地“红利”优势已在不断削弱。若要开拓京外市场,操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一,这对热衷于联合拿地的首开股份,将是一个新的挑战。

短期偿债压力大

在2018年跨过千亿门槛的同时,首开股份在负债方面也承受着较大压力。

财报显示,首开股份2018年融资总额达到1214.67亿元,资产负债率为81.58%。在这一负债水平的对比下,融资额与销售额之间就没有那么匹配。

从同期融资额相近的阳光城(000671.SZ)来看,2018年阳光城融资额为1126.13亿元,但其当年签约销售额为1628.56亿元,超出首开股份六成有余。

中金公司数据亦显示,2018年末,首开股份净负债率达212%,处于行业较高水平。若剔除79.85亿元永续债,其负债率或将进一步提高。

时至2019年前三季度,状况依旧。

首开股份2019年前三季度实现营业收入295.45亿元,同比上涨38.78%;实现归母净利润23.76亿元,同比上涨28.57%。

截至2019年三季度末,其资产负债率为81.77%,与去年同期几乎持平,较2018年末增加0.19个百分点。据华创证券10月末研报显示,其截至2019年前三季度末的净负债率达184.0%,同比上涨12.2个百分点。同期,首开股份永续债金额为49.85亿元。

而据《A股上市房企缺钱报告·2019》显示,首开股份2019年前三季度的货币资金难以覆盖其短期债务。截至2019年三季度末,该公司短期借款为8.98亿元,一年内到期的非流动负债为301.56亿元,二者合计为310.54亿元。而其流动负债合计达1522.30亿元,同比上涨13.25%。

值得注意的是,2019年前三季度短期债务与货币资金的比值为1.48倍,较2018年末上升0.38倍;短期债务与货币的资金的差值为100.68亿元,较2018年末增加68.04亿元。

此外,据Wind数据显示,首开股份2018年的营业周期为2060.88天,较2017年增加190.56天,2019年前三季度,首开股份的营业周期为2702.10天,较2018年末继续增加641.22天。

而2017年、2018年及2019年三季度,首开股份的流动资产周转率分别为0.19、0.17和0.10,从以上数据也可以看出,其短期资金周转速度不断下滑。

颇堪玩味的是,以“责任地产”自居的首开股份,近年来不断被曝出产品质量问题—北京朝阳区东坝首开畅颐园小区3号楼楼体墙面大面积脱落、通州区马驹桥镇物流基地生活配套区C—13居住用地项目严重漏风并漏水、杭州市拱墅区首开金茂府楼板开裂,等等。

最新公告显示,2019年1—10月,首开股份共实现签约面积265.83万平方米,同比增加5.18%;签约金额769.34亿元,同比增加13.69%,目标完成率为76.16%。不知其今年目标能否踩线完成?

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