《金证研》北方资本中心 文琢/作者 欢笙 映蔚/风控

中国园林设计将传统建筑、文学、书画、雕刻和工艺等艺术熔于一炉，凭借“妙极自然，宛自天开”的精髓而被世界赞誉。作为专注于园林景观设计业务的企业，广州山水比德设计股份有限公司（以下简称“山水比德”）面临着建筑业工程总承包不断推进的趋势，其主营业务收入全部来自设计类业务，业务单一。

而回溯历史，山水比德曾试图扩展“设计施工一体化”的业务却未果。山水比德虽然专注于景观设计行业，但面对不少同行开展EPC业务、工程设计收入占比“萎缩”的趋势下，其或面临业务拓展的“窘境”。不仅如此，在中国商品房中，住宅市场特别是别墅及高档公寓“供求”双降的情形之下，占山水比德主营业务收入比重超七成的社区景观业务业绩增长或承压。除此之外，山水比德不仅研发人员数量占比在同行垫底、专利数量在同行中或并不占优势，且25项外观设计集中在2天内“突击”申请，其创新能力或遭拷问。

一、下游住宅行业增长现“疲软”，社区景观业务成长空间或遭“挤压”

2020年上半年，山水比德的社区景观业务收入占主营业务收入比重已超过80%，是其最主要的业务类型。而下游房地产行业中，中国商品房销售面积增速放缓，其中商品房中的住宅，特别是别墅及高档公寓的销售面积、竣工套数都呈下降趋势，山水比德的社区景观业务未来成长空间或遭“挤压”。

据招股书，根据不同的服务对象和设计任务，山水比德的社区景观业务是其最主要的主营业务收入来源。2017-2019年及2020年1-6月，山水比德的社区景观业务收入分别为1.51亿元、2.25亿元、3.17亿元、1.79亿元，占当期主营业务收入的比重分别为80.33%、78.19%、79.09%、82.26%。

据招股书，社区景观是指住宅建设项目中（一般为地产开发）除住宅建筑以外的空间及各类景观要素的构成。山水比德该业务的合作客户包括恒大、保利、万科、龙湖等知名地产集团。

且招股书显示，山水比德业务主要以地产园林为主，其以园林景观设计为核心业务，住宅类景观设计业务占其业务比重较高。而景观设计行业下游主要为地产开发和市政公共工程建设两大领域。

然而2017-2019年，中国商品房中的住宅销售面积增速持续下滑，且别墅及高档公寓的销售面积连续两年陷入负增长。

据国家统计局数据，2011-2019年，中国的商品房销售面积分别为10.94亿平方米、11.13亿平方米、13.06亿平方米、12.06亿平方米、12.85亿平方米、15.73亿平方米、16.94亿平方米、17.15亿平方米、17.16亿平方米。

根据《金证研》北方资本中心研究，2012-2019年，中国的商品房销售面积同比增速分别为1.77%、17.29%、-7.58%、6.5%、22.46%、7.66%、1.21%、0.05%。

通过上述数据可以看出，近十年来，中国商品房销售面积自2017年起增速持续下滑，2019年增速仅0.05%，几近零增长，中国商品房的销售面积增长速度放缓。

而细分来看，商品房中的住宅，特别是别墅及高档公寓的销售面积出现负增长。

据国家统计局数据，2011-2019年，中国商品房中，住宅的销售面积分别为9.65亿平方米、9.85亿平方米、11.57亿平方米、10.52亿平方米、11.24亿平方米、13.75亿平方米、14.48亿平方米、14.78亿平方米、15.01亿平方米。同期，住宅中的别墅及高档公寓的销售面积分别为3,729.93万平方米、3,476万平方米、3,632.03万平方米、3,047.35万平方米、3,487.4万平方米、4,470万平方米、4,743.44万平方米、4,417.77万平方米、3,909.73万平方米。

根据《金证研》北方资本中心研究，2012-2019年，商品房中的住宅销售面积分别同比增长了2.01%、17.52%、-9.1%、6.87%、22.35%、5.27%、2.05%、1.61%。同期，住宅中的别墅及高档公寓的销售面积分别同比增长了-6.81%、4.49%、-16.1%、14.44%、28.18%、6.12%、-6.87%、-11.5%。

可见，2011-2019年，在商品房中，中国住宅销售面积与商品房销售面积的变化趋势基本趋同，而自2017年起，中国住宅、别墅及高档公寓销售面积增速持续下滑，其中，别墅及高档公寓销售面积更是出现负增长。

不仅如此，中国住宅的竣工量近年来也呈下滑趋势。

据国家统计局数据，2011-2019年，中国住宅竣工套数合计数分别为721.92万套、764.24万套、749.31万套、765.94万套、705.01万套、745.54万套、677.06万套、622.92万套、645.28万套。其中，别墅及高档公寓竣工套数分别为15.59万套、16.19万套、12.64万套、14.52万套、12.7万套、21.83万套、15.39万套、13.89万套、14.1万套。

根据《金证研》北方资本中心研究，2012-2019年，中国住宅竣工套数的同比增速分别为5.86%、-1.95%、2.22%、-7.96%、5.75%、-9.19%、-8%、3.59%。其中，别墅及高档公寓竣工套数同比增速分别为3.83%、-21.9%、14.82%、-12.54%、71.93%、-29.5%、-9.76%、1.54%。

可以看出，中国住宅竣工套数自2014年达到历史高点765.94万套以来，近年来整体呈缓慢下降趋势，2017年及2018年均为负增长，2019年增速有所回升。而住宅中的别墅及高档公寓竣工套数，自2016年达到历史高点21.83万套后，自2017年起增速下滑，历经两年负增长后2019年同比增速略有回升。

而据招股书，行业中，地产项目配套园林景观投入占项目销售收入的比例为1-4%，其中，在高层、小高层住宅项目中，园林景观投入占销售收入的比例为1-3%；在别墅和类别墅项目中，园林景观投入占销售收入的比例为2-4%。

由上述情形可见，景观设计，作为房地产配套发展的业务之一，下游房地产的发展或影响景观设计行业的发展。而在中国商品房中，住宅市场特别是别墅及高档公寓“供求”双降的情形之下，占山水比德主营业务收入比重超七成的社区景观业务业绩增长或承压。此外，山水比德专注的工程设计业务“赛道”或收窄。

二、建筑业工程总承包趋势推进，“独守”设计类业务或遇业务拓展“窘境”

工程总承包（EPC）是指对工程项目的勘察、设计、采购、施工等实行全过程承包建设，全面负责承包工程的质量、安全、工期、造价等。在政策导向下，不少同行已扩展工程总承包业务，而山水比德仅“局限”于设计业务，或遇业务拓展“窘境”。

据国办发〔2017〕19号文件，为促进建筑业持续健康发展，中国建筑业需加快推行工程总承包。政府投资工程应完善建筑管理模式，带头推行工程总承包。

据住房城乡建设部关于发布国家标准《建设项目工程总承包管理规范》的公告，自2018年1月1日起，将实施编号GB/T50358-2017的《建设项目工程总承包管理规范》为国家标准。

据建标规〔2020〕8号文件，在《加快新型建筑工业化发展的若干意见》关于“创新组织管理模式”中提出，要大力推行工程总承包。新型建筑工业化项目积极推行工程总承包模式，促进设计、生产、施工深度融合。

可以看出，中国建筑行业将进一步推动工程总承包模式的发展。在该模式下，勘测、设计与采购、施工、试运行等业务相辅相成。

从行业趋势来看，2018-2019年，中国工程勘察设计企业的收入构成中，工程设计业务收入占比在逐年下降，工程总承包业务收入占比在逐年上升。

据招股书，中国园林景观设计行业隶属于工程勘察设计行业。而山水比德的主营业务为提供以整体性解决方案为核心的园林景观设计服务，所处行业为风景园林景观设计行业。根据下游投资主体的不同，大致分为地产类园林、文旅类园林和市政类园林。

据住房城乡建设部数据，中国工程勘察设计企业营业收入中，2017-2019年，中国工程设计收入分别为4,013亿元、4,609.2亿元、5,094.9亿元，占当期营业收入的比重分别为9.2%、8.9%、7.94%。同期，工程总承包收入分别为20,807亿元、26,046.1亿元、33,638.6亿元，占当期营业收入的比重分别为48%、50.2%、52.4%。

根据《金证研》北方资本中心研究，2018-2019年，中国工程勘察设计企业营业收入中，工程设计收入分别同比增长了14.86%、10.54%，工程总承包收入分别同比增长了25.18%、29.15%。

显然，2017-2019年，中国工程勘察设计企业的工程设计收入占比在逐年缩减。工程总承包收入占比在逐年上涨，且比例已超50%。即工程设计业务收入逐年“萎缩”，工程总承包业务收入或成为工程勘察设计行业的增长点。

且据招股书援引自国务院办公厅2019年3月发布《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，“试点地区要进一步精简审批环节，在加快探索取消施工图审查（或小审查范围）、实行告知承诺制和设计人员终身负责制等方面，尽快形成可复可推广的经验”。设计人员负责制的施行，有利于强化设计人员的责任和在项目全局中的重要性，以设计为龙头的EPC业务将是未来行业重要运营模式。

而房地产行业为山水比德社区景观业务直接下游，且山水比德100%主营业务收入来自设计类业务。

反观同行，山水比德不少同行可比公司“布局”工程总承包模式以拓展业务。

据招股书，山水比德选取的同行业可比公司分别为杭州园林设计院股份有限公司（以下简称“杭州园林”）、深圳市杰恩创意设计股份有限公司（以下简称“杰恩设计”）、深圳市建筑科学研究院股份有限公司（以下简称“建科院”）、汉嘉设计集团股份有限公司（以下简称“汉嘉设计”）、深圳奥雅设计股份有限公司（以下简称“奥雅设计”）。

招股书显示，山水比德同行业可比公司，如杭州园林、奥雅设计及汉嘉设计等均采取多维度发展的经营战略，拓展EPC总承包业务领域，其EPC总承包业务的收入增幅已超越设计业务，因此业务发展重心及策略与山水比德有所区别。

详细来看，据杰恩设计2020年年报，杰恩设计的主营业务为城市建筑综合体的室内设计，业务板块分为商业综合体室内设计、城市轨道交通综合体室内设计、医疗养老综合体室内设计、文教综合体室内设计等四大板块。

据建科院2019-2020年年报，建科院的主营业务分为建筑设计、绿色建筑咨询、生态城市规划、公信业务、EPC及项目全过程管理。其中，2018-2020年，建筑设计收入占当期营业收入的比重分别为26.65%、18.25%、21.37%。

另据建科院2017年2月16日签署的招股书，建科院的建筑设计业务主要是向客户提供建筑工程设计及相关咨询服务，涵盖了工业建筑以及居住、商业办公、医院、学校、酒店、园区等民用建筑类型。

因此，基于上述事实，山水比德与杰恩设计、建科院的主营业务及产品或并不一致。

此外，山水比德另外三家同行可比公司业务类型均包含景观设计。

据奥雅设计2021年2月5日签署的招股书，奥雅设计景观设计业务是指风景与园林的规划设计，主要服务于城市景观设计（城市广场、商业街、办公环境等）、居住区景观设计、城市公园规划与设计、滨水绿地规划设计、旅游度假区与风景区规划设计。

据奥雅设计招股书及2020年年报，2017-2020年，奥雅设计的景观设计业务收入占当期主营业务收入比重分别为86.03%、80.02%、75.22%、84.24%。同期，奥雅设计的EPC总承包业务收入占当期主营业务收入的比重分别为5.95%、12.21%、11.48%、1.3%。此外，奥雅设计称其在以设计为主导的EPC总承包业务上取得重大进展，在业界品牌影响力不断扩大。

据杭州园林2020年年报，杭州园林主营业务为园林设计业务和工程总承包业务。园林设计业务中，按产品可分为市政公共园林设计、休闲度假园林设计、生态湿地园林设计、地产景观园林设计。

据杭州园林2018-2020年年报，2017-2020年，杭州园林的工程总承包业务收入占当期营业收入的比重分别为22.51%、69.98%、78.16%、81.36%。

据汉嘉设计2019-2020年年报，汉嘉设计主要从事设计业务、EPC总承包及其他业务。汉嘉设计的设计业务包括规划、建筑、市政公用、园林景观、燃气热力、室内外装饰、环境卫生、岩土、河道整治、智能化、幕墙、泛光照明等设计门类。

2018-2020年，汉嘉设计的设计业务收入占当期营业收入的比重分别为58.26%、54.52%、39.04%；EPC总承包业务收入占当期营业收入比重分别为41.67%、44.95%、59.67%。

根据《金证研》北方资本中心研究，通过与奥雅设计、杭州园林、汉嘉设计对比其主营业务、业务类型可知，奥雅设计、杭州园林、汉嘉设计的设计业务与山水比德的设计业务或更具可比性。且山水比德选取的可比同行公司中，奥雅设计、汉嘉设计、杭州园林已全部开展EPC总承包业务，其中汉嘉设计、杭州园林EPC总承包业务收入占比逐年上升。

在政策支持推动下，EPC业务对于建筑业及其配套的园林景观设计行业的竞争格局影响几何？未来随着EPC行业的增长，且上述三家同行均有布局EPC总承包业务，以设计类业务为主的山水比德，其市场布局是否显得单一？不得而知。

事实上，山水比德为扩展其业务模式，历史上其控股权发生变动。

据招股书，2010年11月，孙虎、秦鹏分别将其持有的广州山水比德景观设计有限公司（山水比德前身，以下简称“山水有限”）95%、5%的股权，转让给广州中茂园林建设工程有限公司（以下简称“中茂园林”）。2011年8月，茂园林以受让原价将其持有的山水有限95%、5%的股权分别转回给孙虎、秦鹏。

2013年12月，孙虎、秦鹏分别将其持有的山水有限 95%、5%的股权，转让给深圳市海岸线景观工程股份有限公司（以下简称“深圳海岸线”）。2014年4月，深圳海岸线以受让原价将其持有的山水有限95%、5%的股权分别转回给孙虎、秦鹏。

关于上述两次转让股份后又回购的原因，山水比德称，两次股权转让是为了将其自身园林景观设计业务与外部园林景观工程施工业务一体化，以实现设计业务与施工业务的结合，形成上下游联动。而两次回购股权是由于与中茂园林、深圳海岸线合作存在经营理念差异。

且招股书显示，2010年以来，园林景观行业进入高速发展期，在孙虎、秦鹏两次转让山水有限全部股权期间，整合园林景观设计、园林工程施工，形成设计、施工一体化的产业链协同发展模式，是园林景观行业主流的发展路径。且山水比德股东先后与中茂园林、深圳海岸线进行合作，拟形成“设计施工一体化”的业务发展模式，系希望依托工程施工企业，发挥产业链联动效应，实现山水比德业务更好的发展。

不难看出，山水比德曾试图扩展“设计施工一体化”的业务而未果。山水比德虽然专注于景观设计行业，但面对不少同行开展EPC业务、工程设计收入占比“萎缩”的趋势下，其或面临业务单一的“窘境”，未来其将如何扩展其业务？尚未可知。

三、研发人员数量占比或在同行“垫底”，两天“突击”申请25项外观设计专利

作为专注于设计行业的山水比德，其设计类产品的核心竞争力包括规划水平、创意设计水平和产品制作水平。其中，山水比德的研发成果在同行中或并不具备优势。

据招股书，此番上市，山水比德欲募投5.1亿元，分别用于“设计服务网络建设项目”、“总部运营中心建设项目”、“技术研发中心升级建设项目”、“信息化管理平台建设项目”四个项目中。其中，山水比德拟使用募集资金5,411.57万元投入技术研发中心升级建设项目。

“技术研发中心升级建设项目”计划将山水比德广州总部的创新研究院进行升级改造，扩大研发办公面积，改善技术研发环境，稳定其研发人才并吸引外部高层次研发人才。

然而通过对比同行的研发人员数量占比和专利数量情况，山水比德或显“逊色”。

据招股书及2020年6月30日签署的招股书，截至2019年12月31日，山水比德共有1,044人，其中研发人员98人，占员工总人数的比例为9.39%。截至2020年6月30日，山水比德共有1,136名员工。其中，研发人员共123人，占员工总数的比例为10.83%。

据奥雅设计招股书及2020年年报，截至2019年12月31日，奥雅设计研发人员数量占比为15.33%；截至2020年6月30日，奥雅设计研发人员数量占比为15.31%。

据汉嘉设计2020年年报，截至2019年12月31日，汉嘉设计的研发人员数量占比为12.55%。截至2020年12月31日，汉嘉设计的研发人员数量占比14.13%。

据杭州园林2020年年报，截至2019年12月31日，杭州园林的研发人员数量占比为17.51%；截至2020年12月31日，杭州园林的研发人员数量占比为15.49%。

据杰恩设计2020年年报，截至2019年12月31日，杰恩设计的研发人员数量占比为31.51%；截至2020年12月31日，杰恩设计的研发人员数量占比为17.64%。

据建科院2020年年年报，截至2019年12月31日，建科院的研发人员数量占比为21.61%；截至2020年12月31日，建科院的研发人员数量占比为26.29%。

根据《金证研》北方资本中心研究，由于山水比德并无披露其2020年研发人员情况，无论是截至2019年底或截至2020年6月底，相较上述五家同行2019年底及2020年底数据，山水比德的研发人员数量占比均在同行“吊车尾”。

此外，山水比德的专利数量在同行业可比公司中或并不具备优势。

据招股书，截至2020年6月30日，山水比德共取得发明专利2项、实用新型专利4项、外观设计专利25项，合计获得专利31项。

据国家知识产权局数据，截至2020年6月30日，奥雅设计未获得授权的发明专利，共有63项实用新型专利，10项外观设计专利，合计获得专利73项。

据国家知识产权局，截至2020年6月30日，汉嘉设计未有授权的发明专利，共有27项实用新型专利，未有外观设计专利，合计获得专利27项专利。

据国家知识产权局数据，截至2020年6月30日，杭州园林未有授权的发明专利，共有32项实用新型专利，未有外观设计专利，合计获得专利32项。

据国家知识产权局数据，截至2020年6月30日，建科院获得授权的发明专利28项，实用新型专利33项，外观设计专利4项，合计获得专利65项。

据国家知识产权局数据，截至2020年6月30日，杰恩设计获得授权的发明专利有5项，共有13项实用新型专利，外观专利设计9项，合计获得专利27项。

可见，除了汉嘉设计和杰恩设计，山水比德获得的专利数量比另外3家同行可比公司，或并不具备优势。

值得注意的是，山水比德拥有的2项发明专利、3项实用新型专利均为受让取得。

据招股书，山水比德受让取得的发明专利及实用新型专利中，2017年8月22日申请“池面音乐景观系统”发明专利，2016年7月22日申请“一种楼体绿化外墙”发明专利，2019年3月25日申请 “一种园林景观照明设备”实用新型专利，2019年3月14日申请“一种园林工程用花架”实用新型专利，2019年1月11日申请“一种用于园林树木的保护装置”实用新型专利。2019年12月17日申请的 “儿童乐园”专利为原始取得的实用新型专利。

而截至2020年6月底，山水比德拥有的发明专利及实用新型专利共计6项，其中5项专利是报告期内申请取得，且仅1项为原始取得。

此外，山水比德的外观设计专利或存“突击”申请之嫌。

据招股书，山水比德25项外观设计专利，均系在2018年3月20日和2018年11月29日两日“扎推”申请的。

而据证监会公开信息，民生证券股份有限公司与山水比德于2019年11月28日签订了上市辅导协议。

作为高新技术企业，山水比德不仅研发人员数量占比在同行垫底，且其专利数量在同行中或并不占优势。除此之外，山水比德仅有的2项发明专利均为受让所得，4项实用新型专利中的3项为受让所得，且25项外观设计专利集中在2天内“突击”申请，对此，山水比德创新能力或该“打上”问号。

临渊羡鱼，不如退而结网。面对上述考验，山水比德能否实现华丽转身？不得而知。